Директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem Михаил Юсубов обозначил семь основных рисков, которые необходимо учитывать при покупке и продаже недвижимости на вторичном рынке.
Сделки со вторичной недвижимостью могут нести значительные риски как для покупателя, так и для продавца, и поэтому они редко проходят без участия специалистов. И особенно это касается элитного сегмента, где цена ошибки очень велика. С какими основными проблемами могут столкнуться участники сделки – рассказал Михаил Юсубов, директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem.
1. Первый и очень важный риск – это риск недействительности сделки. Речь идет о возможности признания договора купли-продажи недействительным в случае выявления обстоятельств, нарушающих требования законодательства. Такими фактами могут стать: отсутствие правоспособности продавца – недееспособность, ограниченная дееспособность, продажа без согласия опекуна или попечителя; отсутствие прав на распоряжение объектом недвижимости, когда договор подписан не собственником, неуполномоченным лицом; наличие оснований для реституции – двойная продажа, сделки с признаками притворности или мнимости.
2. Стоит помнить и про риск наличия обременений. Перед покупкой квартиры её необходимо проверить на наличие зарегистрированных обременений: залог в пользу банка, арест, запрет регистрационных действий. Сделки с объектами, находящимися под обременением, могут быть признаны недействительными или ограничены в правах распоряжения.
3. Еще один серьёзный момент – риск претензий со стороны третьих лиц. Например, неполная наследственная история может стать основанием для признания сделки недействительной, если наследники, не вступившие в права, заявят свои претензии. Также возможно сохранение прав пользования за бывшими собственниками – незарегистрированные проживающие, временно снятые с регистрационного учета, несовершеннолетние дети, недееспособные лица.
4. Важно учитывать и такой факт, как риск утраты владения по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Так, если предыдущая сделка с данной недвижимостью была оспорена и признана ничтожной, право собственности нового владельца может быть аннулировано. Если имущество является предметом судебного разбирательства, высока вероятность его истребования из чужого незаконного владения.
5. Очень распространённым является риск финансовых обязательств и долгов. Приобретение недвижимости с непогашенными коммунальными задолженностями может повлечь для покупателя риски принудительного взыскания этих долгов. Важно учитывать и возможное наличие налоговой недоимки, связанной с объектом недвижимости.
6. Только с помощью профессионала можно избежать риска мошеннических действий. Это может быть использование поддельных документов, например, фальсификация доверенности или свидетельства о праве собственности, «двойные продажи» или предварительные сделки, не завершенные в установленном порядке.
7. И, наконец, последний – риск неполного исполнения обязательств по сделке. И здесь речь идет о нарушении условий передачи объекта недвижимости, отказе от государственной регистрации перехода права собственности, включении в договор условий, ущемляющих права покупателя.
«В заключение хочу дать рекомендации по минимизации рисков. Это обязательная юридическая экспертиза объекта недвижимости, в том числе проверка правоустанавливающих документов и истории перехода прав. Проверка продавца, запрос выписки из ЕГРН для выявления обременений и арестов, использование безопасных механизмов расчетов, проведение сделки через нотариуса. Вышеуказанные меры позволят существенно снизить вероятность правовых рисков и предотвратить неблагоприятные последствия для покупателя», – резюмировал Михаил Юсубов.
Комментариев пока нет.