Многие россияне при покупке зарубежной недвижимости совершают типичные ошибки. Какие правовые и налоговые риски могут возникнуть, рассказал директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem Михаил Юсубов.
Покупка зарубежной недвижимости остаётся популярным способом инвестирования для россиян, однако многие совершают ошибки, которые впоследствии приводят к юридическим спорам, налоговым доначислениям и административной ответственности.
Так, одним из ключевых рисков является игнорирование налоговых обязательств в Российской Федерации при владении недвижимостью за рубежом: налоговые резиденты обязаны уплачивать налог на доходы, полученные по всему миру, в том числе от сдачи в аренду и продажи недвижимости за рубежом.
Вторая ошибка – это неуведомление о контролируемых иностранных компаниях.
Если недвижимость оформлена на иностранную компанию, а гражданин РФ имеет контроль над ней, возникает обязанность по подаче уведомления об участии или изменении участия в иностранной организации. Нарушение срока влечёт штраф до 500 000 руб. за каждый объект.
Еще одной проблемой может стать несоблюдение требований валютного законодательства и отчётности по зарубежным счетам. Резиденты РФ обязаны:
уведомить налоговый орган об открытии, закрытии или изменении реквизитов иностранного банковского счёта, а также подать отчёт о движении средств по счёту. За непредставление отчёта предусмотрен штраф в размере от 20 000 до 40 000 руб.
Владение через офшор без учёта налоговых последствий также относится к типичным ошибкам. Так, оформление недвижимости на компанию в низконалоговой юрисдикции без анализа международных соглашений может привести к двойному налогообложению.
Помимо этого, при покупке зарубежной недвижимости важно тщательно изучить местное законодательство, о чем многие россияне забывают, и в результате сталкиваются с налогом на прирост капитала (например, в Испании и Португалии), ежегодными налогами на недвижимость (например, в ОАЭ), специальными налогами для «пассивных» владельцев недвижимости через офшоры (например, во Франции).
Распространенной ошибкой также являются нарушения при оформлении наследования и правопреемства. Если не предусмотрена правовая структура перехода прав, возможно затруднение с оформлением наследства за рубежом. Это особенно актуально в странах с принудительным наследованием или с отличной от РФ системой нотариата.
И, наконец, последний, но очень серьёзный момент – это использование небезопасных способов произведения расчётов в условиях финансовых ограничений. Принимая во внимание тот факт, что классические международные межбанковские переводы для граждан РФ недоступны, многие ищут альтернативные способы произведения расчетов. К ним можно отнести открытие счетов в банках дружественных стран (Средняя Азия, Грузия, Армения, Черногория, Сербия, Венгрия, Маврикий, ОАЭ, Оман), использование услуг платежных агентов, расчеты в криптовалюте. Ненадлежащее изучение норм местного законодательства страны нахождения банков может привести к потере денежных средств.
«Таким образом, покупка зарубежной недвижимости может стать очень выгодной с точки зрения инвестиций, но требует комплексного анализа: правового, налогового и валютного», – резюмировал Михаил Юсубов, директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem.
Комментариев пока нет.