В условиях высокой ключевой ставки Центрального банка, которая уже пять месяцев держится на уровне 21% годовых, вопрос доступности рыночной ипотеки становится как никогда острым. Прямая зависимость ставок по кредитам, включая ипотечные, от уровня ключевой ставки ЦБ приводит к тому, что средняя ставка по рыночной ипотеке в 2025 году достигает 26% годовых. Это вызывает закономерный вопрос: для кого же она еще доступна и на каких условиях? Рассказывает Екатерина Сташкова, менеджер продукта Ипотека в Сравни.
“Прежде всего, рыночная ипотека рассчитана на заемщиков с высоким официальным доходом и безупречной кредитной историей», — подчеркивает Екатерина Сташкова.
Чтобы получить одобрение, потенциальному заемщику необходимо выполнить в совокупности следующие условия:
1. Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
2. Подтвержденный доход должен быть достаточным для оплаты ежемесячных платежей по кредиту.
3. Кредитная нагрузка с учетом ежемесячного платежа по ипотеке не должна превышать 50% от среднемесячного дохода заемщика.
4. Также важна хорошая кредитная история.
Давайте рассмотрим, какие финансовые требования предъявляются к среднестатистической семье из трех человек, которая стремится приобрести квартиру площадью не менее 50 кв. метров на вторичном рынке, имея минимальный первоначальный взнос в 20% и соответствует всем остальным банковским критериям.
Финансовый портрет заемщика по регионам (на примере квартиры 50 кв.м, ставка 26% годовых, срок выплаты ипотеки 30 лет):
*Данные “Яндекс Недвижимости”
Как видно из расчетов, даже в регионах с относительно невысокой стоимостью квадратного метра, покупка 50-метровой квартиры требует ежемесячного дохода от 250 до 300 тысяч рублей. В крупных городах, таких как Казань или Санкт-Петербург, планка требуемого дохода поднимается еще выше, превышая 400 тысяч рублей. Очевидно, что такие суммы доступны лишь весьма ограниченному кругу заемщиков.
В текущих условиях рыночную ипотеку чаще всего оформляют две категории заемщиков:
1. Улучшающие жилищные условия. Те, кто продает свое имеющееся жилье и нуждается в заемных средствах для небольшой доплаты за более просторную квартиру. В этом случае большая часть стоимости уже покрыта продажей старой недвижимости.
2. Высокодоходные заемщики. Люди со значительными доходами, которых не пугает размер ежемесячного платежа, и которые планируют досрочно погасить ипотеку в ближайшее время, минимизируя переплату.
Для всех остальных заемщиков с более скромными доходами, банки могут одобрить ипотеку, но на меньшие суммы, что потребует либо подбора значительно более доступного объекта недвижимости, либо увеличения размера первоначального взноса. Зачастую, сталкиваясь с такими условиями, потенциальные заемщики откладывают решение квартирного вопроса, ожидая снижения ставок и повышения доступности ипотеки.
Альтернатива: роль льготных программ.
Неудивительно, что в текущих реалиях основной движущей силой ипотечного рынка остаются государственные льготные программы. По итогам первого квартала 2025 года, их доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов достигла впечатляющих 82%, а в количестве выдач – 61%.
На сегодняшний день существуют три основные государственные льготные программы ипотечного кредитования:
- Семейная ипотека
- Ипотека для IT-специалистов
- Дальневосточная и Арктическая ипотека
Наиболее востребованной из них остается “Семейная ипотека”, на долю которой приходится около 90% всех льготных кредитов. Это объясняется ее относительно широкой доступностью по сравнению с другими программами, ориентированными на более специфические категории граждан.
“Семейная ипотека, при соблюдении всех требований – это наличие первоначального взноса от 20%, подтвержденный доход, долговая нагрузка до 50% и отсутствие проблем с кредитной историей – дает реальный шанс решить жилищный вопрос для многих российских семей, — резюмирует Екатерина Сташкова. — Пока ключевая ставка остается на высоком уровне, именно льготные программы будут определять динамику ипотечного рынка, а рыночная ипотека будет выходом для тех, кто способен выдержать текущую финансовую нагрузку”.
Комментариев пока нет.